כשלאדם יש נכס כמו דירה, בניין, משרד, חנות וכו', הוא רוצה מן הסתם שהערך של הנכס יעלה עוד ועוד. מצד שני, הוא לא מעוניין להעביר חלק גדול מדי מהרווח לרשויות. בהתאם כשמתקבלת הודעת דרישה לתשלום היטל השבחה, כדאי קודם להבין מה משמעות הדרישה וגם איך אפשר להפחית את הסכום.
באילו מקרים דורשת הרשות המקומית היטל השבחה?
החוק במדינת ישראל מאפשר לרשות המקומית לגבות את היטל ההשבחה כשערכו של נכס שנמצא בתחום השיפוט שלה עולה בעקבות החלטה שלה. בהתאם השקעה חכמה בשכונה שהביקוש בה היה נמוך בעבר וכיום הוא גבוה ולכן המחירים עלו – לא כרוכה בתשלום ההיטל. לעומת זאת, אם אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) מצד הרשות המקומית מוביל לעלייה בערכו של הנכס שלכם, כן תצטרכו לשלם היטל השבחה.
מצב נוסף שבו ישנה חובת תשלום היטל זה הוא כשהרשות המקומית מעניקה אישור שימוש חורג שבאופן טבעי מעלה את ערכו של נכס. גם מתן הקלות מצד הרשות המקומית עשוי להוביל לגביית היטל ההשבחה.
באילו מקרים יש פטור מהיטל ההשבחה?
פטור מההיטל מוענק במקרים שבהם ערך הנכס עולה בזכות הרחבתו, כל עוד מדובר בדירה המשמשת למגורים, ובתנאי ששטחה גם לאחר ההרחבה לא עולה על 140 מ"ר. בנוסף על בעל הנכס לגור בדירה לאורך 4 שנים לפחות ממועד סיום ההרחבה (גם מגורים של קרוב משפחה במשך 4 שנים יקנו את הפטור). גם הוספת ממ"ד לדירה קיימת, בשטח של עד 9 מ"ר, פטורה מההיטל.
כמו כן ישנו פטור מהיטל ההשבחה כשמדובר על קרקע באזור שיקום, וגם כשבעלי הנכס הם מוסדות ציבור שפועלים שלא על-מנת לקבל רווח.
איך מחושב היטל ההשבחה?
השיעור שנקבע עבור היטל השבחה הוא 50%. השומה עצמה מחושבת על סמך ההפרש בין ערך הנכס לפני החלטת הרשות המקומית לבין ערכו לאחר ההחלטה, במועד שבו אושרה (ולא במועד המכירה של הנכס). לדוגמה, אם לפני החלטת הרשת ערך הנכס שלכם עמד על 800,000 ₪ ובזכות ההחלטה ערכו זינק ל-1,200,000 ₪, תידרשו לשלם 200,000 ₪ (שהם 50% מההפרש בסך 400,000 ₪).
איך אפשר להפחית את גובה ההיטל?
במקרים שבהם אין פטור מהיטל ההשבחה, הפעולה האפשרית היחידה היא הגשת השגה. בדרך זו ניתן להפחית את השומה, לעיתים בסכומים משמעותיים מאוד. השגה על היטל השבחה מוגשת למועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים, תוך פרק זמן של 45 ימים ממועד קבלת ההודעה עם דרישת התשלום.
להשגה יש לצרף שומה שעורך עבורכם שמאי מקרקעין מוסמך. מהות השירות של השמאי היא הערכת שווי לנכס שלכם שתהיה נמוכה יותר מזו של הערכת השווי של השמאי של הרשות המקומית – ואם ערכו של הנכס פחות גבוה, גם היטל ההשבחה יהיה נמוך יותר. שמאי מקרקעין מיומן עשוי לעזור באופן דומה גם בהפחתת מס שבח.
